增值稅

作者： 鄭博文 | 旺報 – 2014年2月26日 上午5:50

旺報【鄭博文】

中國大陸在改革開放之初，無所謂的「高房價」問題，住房問題呈現是居住品質與住房供應問題，隨著經濟快速增長，引進西方制度，將住房商品化，住房在質量均大幅改善，但並未對西方資本主義的「高房價」文明惡果的進行防制，演變成打房政策一直無法奏效，高房價問題成為中國大陸民怨首位。對照台灣從李登輝先生執政後期，放棄政府興建國民住宅政策，住宅供應全由私部門掌控，因此對房價變成無發言權，取而代之的是「住宅低利率」的購屋政策，大量資金投入房地產，更助長房地產業者，毫無忌憚的「炒房、炒地」，近5年來的「高房價」問題讓台灣人民苦不堪言，也成為民怨第一名。

中國大陸的打房政策從2008年的「國十一條」開始，2010年的「國十條」 、2012年「新國十條」緊接在後，期間也提出「限購令」、「限價房」等措施，一次比一次嚴厲，但房價仍然持續飆漲，因此更積極在「十二五」期間要供應4500萬套住房為經濟適用房與廉租房，想要把房價壓低，讓人民買得起、住得起，不讓人民抱怨。

台灣打房始於2011年「奢侈稅」及後續的住宅五法，但「奢侈稅」兩年執行期已屆滿，房價依然高居不下，這段期間政府配合住宅法新訂，也推出政府出面的「合宜住宅」與「社會住宅」，但全台灣未超過5萬戶，杯水車薪，對房價依然沒有發言權，高房價一再破錶。

粗略觀察兩岸高房價問題與打房措施，發現中國大陸中央政府確實用心在打房，一波又一波，由於地方政府未必完全跟進，因此成效未現，因此進一步主動出擊供應4500萬套住房為經濟適用房與廉租房要來掌握房價發言權，但個人從目前反貪腐落網官員的財產，發現落網官員都有十來套房，顯示中國大陸房地產分配是大有問題，因此立意雖好的4500萬套住房，交到人民手上恐怕所剩無幾，因此中國大陸想要導正政府興建住房流入少數特權人士手上，台灣推動的房地產總歸戶制度是可借鏡，可杜絕特權人士一再染指政府興建住房，如此人民才有機會購房。

對照台灣無論中央政府或六都基本上都有「怠惰」情形，不願將手頭上公有土地來蓋「國宅」或「合宜住宅」，只曉得「賣祖產」來平衡預算，但一再賣地卻成為助長地價一再飆漲的幫凶，也成為財團五鬼搬運的工具，因此台灣各級政府應立下決心，善用各公有土地，運用公私合夥制度（PPP）廣建「國宅」或「合宜住宅」並規定這些住宅要再出售只能有政府買回，如此政府在房地產市場才會有發言權，房價才有機會回跌。

中國大陸「三中決定」很明確指出中國大陸經濟體制仍然以「公有制」為主體，因此中國大陸政府照理可嚴格要求各房地產國企供應更多經濟適用房與廉租房來為人民服務，解決人民痛苦；對照台灣從李登輝先生執行後期開發，棄守政府興建國宅責任，加上放棄「漲價歸公」的土地增值稅累進稅率制度與大量房貸資金的投入，讓建商財團、房地產炒客大賺不勞而獲暴利，使得房價如脫韁之馬一再飆升，因此台灣政府當局應好好全面檢視目前多馬車各種打房措施，讓建商財團、房地產炒客無暴利可圖，但在六都大量興建公有住宅是抑制房價最直接有效方法。（作者為國立屏東商業技術學院副教授）

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作者： 文／王柔雅、林洧楨 | 財訊雙週刊 – 2014年2月12日 下午1:02

高房價蟬聯民怨之首多年，政府頻頻祭出一連串打房政策，房價卻不降反增。究竟民眾期盼的居住正義該如何落實？台北市副市長張金鶚、長虹建設董座李文造、鄉林建設董座賴正鎰各持不同看法，掀起激烈論戰。

國內房地產市場歷經十年大多頭，囤地炒房、投資炒作問題不斷，從內政部、財政部、中央銀行到各縣市政府，接連推出打房政策，但始終無法實現民眾期待的居住正義。全面性的稅制改革、實價課稅被視為調控房市的終極藥方；但由於牽涉層面甚廣，政府至今不敢決策，使得高房價問題依然高居民怨之首。

為此，本刊分別專訪高房價重災區台北市副市長張金鶚、重量級房產大老長虹建設董座李文造，以及新官上任的商總理事長、鄉林建設董座賴正鎰，剖析居住正義如何落實？

賴：打房將造成量縮效應 張：實價課稅才是合理機制

記者問（以下簡稱Q）：稅制改革被預期將朝往實價課稅方向，若成真，對房市有何影響？

李文造答（以下簡稱李）：對上市櫃公司來說，一直都是實價課稅，還雙重課稅。建設公司買房產，房屋部分獲利得繳營利事業所得稅，土地部分雖然只要繳增值稅，但所有獲利到了要分配盈餘時，還要再課稅一次，這不是雙重課稅嗎？政府說要把公告現值調高到接近市價的九成，也就相當於實價課稅，對上市公司影響不大。但對民眾來說，稅負成本會增加不少，預估會直接衝擊民眾購屋意願，買氣滑落，也會間接影響到建商和房地產市場。

賴正鎰答（以下簡稱賴）：一定會產生類似證所稅量縮效應，而且還會更嚴重。當年財政部長王建煊下台，就是為了實價課稅，如果國民黨讓實價課稅法通過的話，百姓會唾棄這個政黨，一定會被輪替掉。就像證所稅把股市打下來後，到現在為止，金管會主委曾銘宗一天到晚要拉也拉不起來。所以政府要讓房地產恢復正常的市場交易，每天打壓，這叫扭曲市場正常交易，應該停止。

針對各地預售屋，政府已經選擇性做實價課稅，甚至加罰三、五倍的錢，嚴重影響購屋意願。此外，還快速大幅調高公告現值，例如鄉林在新北市新莊區的鄉林淳青、淳風兩案，繳了將近10億元的增值稅，還多調了五倍公告現值，政府這樣一邊增加業者成本，一邊又要打壓房價，這是不對的，居住不正義的第一個元凶就是政府。

張金鶚答（以下簡稱張）：實價課稅是應該做的，這才是比較合理的機制，房屋稅制沒有改變，現在的投資炒作風氣就無法抑制，只會永遠惡性循環。推動實價課稅有利健全地方財政和房地產市場。但是實價課稅不是要全面加稅，自用住宅與非自用住宅交易課稅應做出差異化，針對非自用住宅稅基與稅率都要調高。

有人主張實價課稅會墊高成本，反而讓房價降不下來，但要知道，價格是由買賣雙方決定，如果賣方轉嫁成本，把價格拉抬高到很不合理，買方可以選擇不買，到時沒有人買，賣方撐不住自然得降價，房價就會下修。

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自立晚報 – 2014年2月7日 下午10:45

(記者孫于茜台中報導)

臺中市政府地方稅務局公布100至102年稅收統計，過去3年課稅收入逐年成長，從100年的315億5,657萬元、101年的338億9,001萬元，到102年創新高為392億6,302萬元，反映臺中市經濟環境蒸蒸日上，蓬勃發展。

稅務局進一步指出，稅收屢創新高主因是臺中市多項重大公共工程陸續規劃、完工，營造為全球智慧型城市及國際宜居城市，帶動地方房地產交易熱絡。此外，該局也致力於維護租稅公平清理欠稅，徵收欠稅9億1,637萬元，更大幅提升稅收的成長。

稅務局也說，102年地方稅課收入比預算數377億4,946萬元，超徵15億元1,356萬元，除房屋稅、使用牌照稅外，超徵稅目計有土地增值稅、地價稅、契稅、印花稅及娛樂稅，其中土地增值稅及契稅與房地產交易熱絡息息相關。(自立晚報2014/2/07)

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中廣新聞網 – 2014年1月14日 下午2:13

各地方政府紛紛調高公告現值，土地持分大的「透天」物件移轉量因而大增。根據房仲業者統計實價登錄資料，台北市與新北市分別成長四成九及三成三。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，土地公告現值飆漲，以一百零三年來說，新北市調漲百分之十七點四四，台北市為百分之十三點二三，房地產交易後的土地增值稅也會增加，單純就土增稅負擔來看，對於土地持份大的「透天」屋主最為不利，加上房地產後市難料，可能是不少屋主選擇出脫的重要因素。根據住商不動產企劃研究室統計實價登錄一百零一年與一百零二年七到十一月的「透天」移轉量後發現，雙北市「透天」產品移轉量均大幅增加，其中台北市增加百分之四十八點五九，新北市增加百分之三十二點七二。

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自由時報 – 2014年1月15日 上午6:11

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕近幾年各地方政府大幅調高土地公告現值，尤以雙北市調幅相較大，促使雙北市持分土地較大的透天移轉數量大幅增加。根據業者調查2012年第3季與2013年第3季的透天移轉棟數比較，2013年北市透天移轉棟數相較2012年多出69棟，增幅約48.59%、新北市則多出143棟，增幅約32.72%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，土地公告現值飆漲，以2014年來說，新北市調幅為17.44%、台北市為13.23%、連帶土地增值稅也會增加，單純論土增稅來說，對於土地持分大的透天屋主最為不利，加上房地產後市難料，應是不少屋主選擇出脫的重要因素。

尤其是近幾年來北市公告現值大幅調整，加上不少建商放棄都更整合，寧找透天產品改建，台北市內透天產品買氣加溫，其中又以萬華與士林成交量最大，除兩地外，中山、大同與北投表現也亮麗，反觀大安、中正與松山，由於不少透天仍有店面效益，加上地價不俗，屋主反而惜售。

不過，值得注意的是新北市不少依山傍水的透天別墅區成為換屋族新歡，徐佳馨指出，包括汐止、林口、新店等區域，建商規劃透天別墅產品，吸引喜愛有天有地空間的民眾入住，除空間大外，相較於北市大坪數的價格，新北市即便是頂級產品，價格也相對親民，也成功吸引不少換屋客戶。

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自由時報 – 2014年1月13日 上午6:12

記者徐義平／台北報導

今年全國平均公告土地現值調漲幅度是20年之最，高額的土地與商用不動產業主更是搶在去年最後一天「達陣」，避免被課徵高額的土地增值稅；其中國壽砸13億元買進大園逾9千坪物流土地便是其中之一，總計去年12月土地與商用不動產單月交易金額約320億元，相較去年11月增加超過1倍。

差1年度土增稅差很大

以北市內湖科技園區的精英大樓為例，2013年土地公告現值每坪約64萬元，不過，2014年每坪增至74萬元，調升幅度高達15%，以將近1600坪的土地面積來看，相差一個年度交易，粗估土增稅增加金額高達3200萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，每年年底投資業主或開發商為達年度目標會趕在年底前完成交易，加上又遇到今年度土地公告現值調整幅度是近20年以來新高，業主更會加快出售速度，相對年前出售可省下一筆可觀的土增稅差額，統計去年12月的土地與商用不動產的交易金額高達320億元，相較去年11月的148億元，月增172億元。

其中交易產品類別較多的是廠辦與工業用地，其中內科便有66.8億元的精英大樓交易案，竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易，金額約22億元；至於工業區用地交易則遍佈全台，包括瑞芳的物流園區，以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看，土地公告現值調幅高達48%，另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。

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作者： 記者張國仁╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月12日 上午5:30

工商時報【記者張國仁╱台北報導】

全國18個地方法院的法拍庭，102年全年拍定金額僅684.78億元，創下10年來新低紀錄，法拍市場冷到不行。若以區域比較，台北市一件法拍案件平均為1,033萬元、台中市506萬元、高雄市435萬元、雲嘉南3縣市僅231萬元，南部5縣市房產價格相較於北部落差不小。

透明房訊最新統計指出，法拍市場102年總案量12萬4,460件，全年拍定1萬3,371件，拍定率10.74％，拍定金額684.78億元；反觀10年前即93年時，全年拍定金額曾創下2,187.62億元的最高紀錄，等於去年拍定金額僅約93年時的31.3％，法拍市場急凍，交易量每下愈況。市場人士認為，法拍市場是不動產交易市場的最低層，法拍庭冷冷清清，不代表台灣的房地產市場不好。

相反的，國內銀行房貸利率低、游資充沛，房貸債務人要求銀行將申請拍賣案件撤回增加，債務人改從中古屋市場出售，獲得抵償房貸債務金額相對較高，中古屋市場去年即使政府持續打房卻依然活絡，這可以從去年土地增值稅超徵221億元，全年達到1,032億元獲得證明。不過，從區域性來看，去年第4季南部5縣市，拍賣案量占當季全國總案量的60.8％、拍定金額卻只占全年拍定金額的37.74％；以雲嘉南3縣市每件法拍案件平均金額才231萬元，高屏地區每件法拍案件平均353萬元，相較台中、台北，價格相差很大。

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中央社 – 2014年1月1日 下午8:43

（中央社記者高照芬台北1日電）房仲業者統計，去年12月中古屋買氣冷，普遍較11月衰退。展望2014年房市在美國量化寬鬆（QE）溫和退場，全台土地公告現值調升下，房地產買氣恐藏隱憂。

住商不動產及永慶房屋均發現去年12月的房市買氣下滑。住商表示，12月整體中古屋成交量相較於11月下滑5.6%；永慶統計，北市12月交易量較11月減少20%，新北市略減6%，台中量縮15%，高雄交易量減少12%。

在中古屋平均單價部分，永慶房屋指出，台北市去年12月中古屋平均單價每坪新台幣63.6萬元，較11月小跌1.2%；新北市每坪均價38.6萬元，台中、高雄中古屋房價分別為14.5萬元與12.7萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，依過去經驗，各家房仲均在12月最後一搏，加上土地增值稅跨年壓力增加，12月往往交易量都會大增；2013年12月不增反減，顯見買方購屋意願降低。

她表示，2013年整體房屋移轉量約在35萬件上下，展望2014年在QE溫和退場、升息話題頻傳及土增稅增加的壓力下，買氣可能呈現遲滯。

徐佳馨分析，從價格結構來看，2014年仍以總價千萬元以下產品為主力，未來央行可能升息，雖然利率上調幅度有限，但確會影響購屋人意願。

另外，公告現值年年調整，與國稅局積極查稅，將讓房地產持有人腹背受敵，預期2014年可能是近年來議價最容易的一年，購屋人可以大膽議價。1030101

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ETtoday – 2013年12月31日 下午2:53

記者林信男／台北報導

12月房市買氣趨弱，根據住商不動產企劃研究室統計，相較於11月，2013年12月整體房市成交量減少5.6%，與以往年底交易量大增的情況相反，顯示買方購屋意願降低。

住商不動產統計旗下加盟店成交資料發現，與11月相比，台北市、新北市與桃園呈現平盤，台中量縮8%，高雄約量增12%，整體房市交易量月減5.6%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從過去幾年資料來看，12月由於各家房仲無不使出渾身解數最後一搏，加上土地增值稅跨年壓力頓增，房市交易量通常都會提升不少。

徐佳馨說，2013年12月房市交易不增反減，顯見買方購屋意願降低，雖然全年交易量優於2012年，整體移轉量約在35萬上下，但綜觀2014年，在美國量化寬鬆(QE)緩退，以及升息話題頻傳等情況下，買氣恐難有所表現。

徐佳馨認為，公告現值年年調整，加上國稅局積極查稅，都將讓房地產持有人腹背受敵，因此2014年可能是近年來議價最容易的一年，購屋人若有相關規劃，可考慮大膽議價，或許會有意想不到的收穫。

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