利率

作者： 鄭博文 | 旺報 – 2014年2月26日 上午5:50

旺報【鄭博文】

中國大陸在改革開放之初，無所謂的「高房價」問題，住房問題呈現是居住品質與住房供應問題，隨著經濟快速增長，引進西方制度，將住房商品化，住房在質量均大幅改善，但並未對西方資本主義的「高房價」文明惡果的進行防制，演變成打房政策一直無法奏效，高房價問題成為中國大陸民怨首位。對照台灣從李登輝先生執政後期，放棄政府興建國民住宅政策，住宅供應全由私部門掌控，因此對房價變成無發言權，取而代之的是「住宅低利率」的購屋政策，大量資金投入房地產，更助長房地產業者，毫無忌憚的「炒房、炒地」，近5年來的「高房價」問題讓台灣人民苦不堪言，也成為民怨第一名。

中國大陸的打房政策從2008年的「國十一條」開始，2010年的「國十條」 、2012年「新國十條」緊接在後，期間也提出「限購令」、「限價房」等措施，一次比一次嚴厲，但房價仍然持續飆漲，因此更積極在「十二五」期間要供應4500萬套住房為經濟適用房與廉租房，想要把房價壓低，讓人民買得起、住得起，不讓人民抱怨。

台灣打房始於2011年「奢侈稅」及後續的住宅五法，但「奢侈稅」兩年執行期已屆滿，房價依然高居不下，這段期間政府配合住宅法新訂，也推出政府出面的「合宜住宅」與「社會住宅」，但全台灣未超過5萬戶，杯水車薪，對房價依然沒有發言權，高房價一再破錶。

粗略觀察兩岸高房價問題與打房措施，發現中國大陸中央政府確實用心在打房，一波又一波，由於地方政府未必完全跟進，因此成效未現，因此進一步主動出擊供應4500萬套住房為經濟適用房與廉租房要來掌握房價發言權，但個人從目前反貪腐落網官員的財產，發現落網官員都有十來套房，顯示中國大陸房地產分配是大有問題，因此立意雖好的4500萬套住房，交到人民手上恐怕所剩無幾，因此中國大陸想要導正政府興建住房流入少數特權人士手上，台灣推動的房地產總歸戶制度是可借鏡，可杜絕特權人士一再染指政府興建住房，如此人民才有機會購房。

對照台灣無論中央政府或六都基本上都有「怠惰」情形，不願將手頭上公有土地來蓋「國宅」或「合宜住宅」，只曉得「賣祖產」來平衡預算，但一再賣地卻成為助長地價一再飆漲的幫凶，也成為財團五鬼搬運的工具，因此台灣各級政府應立下決心，善用各公有土地，運用公私合夥制度（PPP）廣建「國宅」或「合宜住宅」並規定這些住宅要再出售只能有政府買回，如此政府在房地產市場才會有發言權，房價才有機會回跌。

中國大陸「三中決定」很明確指出中國大陸經濟體制仍然以「公有制」為主體，因此中國大陸政府照理可嚴格要求各房地產國企供應更多經濟適用房與廉租房來為人民服務，解決人民痛苦；對照台灣從李登輝先生執行後期開發，棄守政府興建國宅責任，加上放棄「漲價歸公」的土地增值稅累進稅率制度與大量房貸資金的投入，讓建商財團、房地產炒客大賺不勞而獲暴利，使得房價如脫韁之馬一再飆升，因此台灣政府當局應好好全面檢視目前多馬車各種打房措施，讓建商財團、房地產炒客無暴利可圖，但在六都大量興建公有住宅是抑制房價最直接有效方法。（作者為國立屏東商業技術學院副教授）

……..文章來源：按這裡

---

作者： 記者黃欣╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年2月26日 上午5:55

工商時報【記者黃欣╱綜合報導】

繼興業銀行後，大陸銀行業者持續收緊房貸銀根。新京報報導，以北京來說，不僅首套房的房貸利率已取消任何折扣，光大銀行甚至還祭出以基準利率再上調5％的首套房貸利率。高漲的利率，讓大陸房貸族叫苦連天。

報導稱，多家地產仲介機構指出，春節前後各家銀行已悉數上調首套房房貸利率。以工、農、中、建、交為首的國有大型商業銀行，均將首套房貸利率上調至基準利率，春節前的8.5折貸款優惠已從市場銷聲匿跡。

鏈家地產的房仲人員更指出，從上月底開始，光大銀行的房貸利率更以基準利率再上調5％，堪稱銀行業最高房貸利率。以30年期的貸款基準利率6.55％來說，光大銀行的首套房貸利率就要上升到6.8775％。不過光大銀行指出，上調5％還是針對個案而為。

報導稱，工行一位客戶經理表示，去年底該行就開始執行基準利率，貸款額度的審批也相當嚴格。招行北京分行也稱，目前該行房貸政策未繼續上調，以基準利率為主。

至於部分外資銀行的首套房貸利率則無畏打房政策，儘量維持9折左右的折扣優惠，包括恒生銀行及大華銀行都還有首套房的優惠政策，但折扣幅度已不多。

銀河證券房地產行業首席分析師趙強表示，上週出現了興業銀行等多家銀行收緊房貸以及杭州個別樓盤大幅降價等負面消息，連帶影響市場對於房市崩盤的恐慌，地產股也紛紛暴跌。

不過光大證券首席宏觀分析師徐高認為，房地產信貸政策的短期波動，並不意味著將會抽走房地產行業的全部資金。與其他行業相比，房地產行業的回報率仍然較佳，地產開發商出現頭寸週轉不靈的可能性不大。

……..文章來源：按這裡

---

作者： 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年2月26日 上午7:17

　　壽險業不動產投資，持續競標地上權！由台北市政府財政局辦理，占地2,700餘坪的長春段土地標案，今(25)日由富邦人壽以65.89億元得標，溢價率約為16%，換算每坪權利金價格約239.84萬元，成為農曆年後地上權標售案的第一例。這起標案也是公有土地地上權個案，標出第5高的總金額，顯示資金旺盛的壽險業，可望延續去(102)年，成為公部門資產活化的最大投資人。

　　據瞭解，這塊長春段土地在都市計畫使用分區，為第三種商業區，建蔽率45%，容積率250%，基地坐落於南京東路三段及復興北路口西北側，附近有捷運文湖線南京東路站，位處台北市中心區的辦公商圈。

　　外界預期，富邦人壽未來會依都市計畫規定，開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計過去一年以來，加上此次長春段的土地標售，地上權順利標脫的土地金額已經超過400億元，交易金額快速增加。

　　曾敬德指出，地上權市場目前仍以商用較有能見度，緊接著329檔期可能就有住宅型的地上權產品對外銷售，有使用年限的地上權住宅產品，對於一般民眾而言仍相對陌生，地上權住宅是否能夠打開市場，也將影響開發商投標地上權的意願，可觀察後續發展狀況。

　　永慶房屋則分析，財政部預計3月底，將舉行今(103)年度第一次民間促參招商大會，釋出商機48案，金額近2,000億元，首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入，未來會有更多地上權案可供壽險業參與投資。

　　永慶房屋並認為，全球景氣逐步轉好，今年低利率條件預期仍變化不大，台灣商用不動產投資加溫，加上看好陸資、陸客帶來的投資商機，可望繼續吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等。

……..文章來源：按這裡

---

作者： 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月11日 上午5:50

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

管理逾兆元投資部位，台銀將首度設置資金運用委員會。台銀可用於投資的資金部位已超過1兆元，台灣金控董事長李紀珠昨（10）日指出，為強化投資效能，台銀董事會已通過將設置「資金運用委員會」，並且延攬七名外部專業人士參與委員會運作。

李紀珠指出，由於台銀及台銀人壽等台灣金控主要子公司，都有海外投資等一定的資產部位，因此也將由台銀設置跨子公司的「外匯避險操作小組」來整合規劃集團整體的海外投資避險策略。

據了解，台銀董事會通過的資金運用委員會，主要包括三大架構，資產管理委員會、資金運用委員會、以及投資策略及審議委員會，且環環相扣，在此三層架構下，將聘請在利率、匯率、股價指數、房地產、貴金屬、總體經濟等領域具代表性的專家作為外部專業顧問。

台銀在資金投資布局上接連新設重要組織架構，已相當程度宣示未來台銀對於未投入放款的資金，將強化對投資效能的要求。

李紀珠昨天也指出，台銀現在的存放比還不到七成，全行未投入放款的可運用資金達1/3，其中像18％優存的存款資金達4,000多億元，其實非常適合進行長期專業投資規劃，若未充份發揮，非常可惜。

李紀珠說，過去這些資金大部分用於貨幣市場配置，雖然穩定，但報酬率很低，因此希望能藉由設置資金運用委員會、延攬外部專業人士開會討論，使資金未來能進行更有效益的投資。

談到對股市的最新展望，李紀珠表示，她對中長期的基本面非常看好，特別是今年國內應該有三項政策利多可以期待，一是自由經濟示範區，二是OBU鬆綁、三是服貿協議今年可望獲立院通過，相信應會幫助經濟實質面發展。

……..文章來源：按這裡

---

作者： 黃琮淵╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月22日 上午5:55

中國時報【黃琮淵╱台北報導】

台灣房價見回不回，究竟是誰惹的禍？前中央銀行經濟研究處處長施燕日前投書《工商時報》，直指元凶就是資金過多、利率太低，以及房地產稅制；此外，優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。

施燕曾任央行經研處處長，地位等同「央行首席經濟學家」，更曾被視為是央行總裁接班熱門人選，這篇投書一出，引人側目。由於內文直指利率政策失當，槓上老東家央行，在央行內部同樣引發軒然大波。

施燕直言，房價飆漲是因資金過多、利率太低。過去10餘年的低利率政策，固然是為了刺激經濟成長或維護金融安定，但持續太久，終將游資引往高報酬、高風險的投機活動，央行雖已限制特定地區或高價位住宅房貸成數，但只要游資仍多，就會轉戰其他地區或中低價位房地產，很難終止房市炒作。

施燕表示，或許有人擔心採行緊縮性貨幣政策，會影響其他市場或產業，甚至擔心一旦利率回升，房價回跌，會引發房貸違約，拖累銀行，但若任由低利率繼續下去，未來風險恐將會更高。

施燕建議，央行應逐步拉高利率，讓房價小幅向下修正。尤其美國經濟好轉，量化寬鬆措施開始減碼，台幣趨貶，或可增加外需，彌補內需因升息所受到的負面影響。

除利率政策之外，施燕也對房地產稅制提出建言，認為應改善稅基偏低病灶。施燕說，去年全國公告地價約為正常交易價格的20％，房屋評定現值也只有造價成本的20％至25％，由於兩者明顯低於市價，以致地價稅與房屋稅負太輕，有利於囤地囤屋。

而在房價過高時，施燕認為政府若要引導房價向下修正，應檢討優惠房貸政策，因優惠房貸會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。至於出售政府興建的低價住宅給年輕人或中低收入戶，畢竟數量有限，宜全數以租代售，等房價回跌後，租屋者自然會以合理市價購屋。

施燕強調，無論今年房價走勢如何，長期低利率問題與不動產稅制改革，是政府施政宜積極面對的議題，而銀行與房貸借款人均應提前做好利率回升、房價回跌的風險管理。

……..文章來源：按這裡

---

中央社 – 2014年2月21日 下午11:44

（中央社台北21日電）美國1月成屋銷售降至1年多來最低水平，嚴冬天氣加上供給不足、信用緊縮和負擔能力降低，都使需求放慢。

全美房地產經紀人協會（NAR）今天公布的數據顯示，1月成屋銷售滑落5.1%，折合年率來到462萬戶。彭博社調查79名經濟師的預估中值為年率降至467萬戶。全美4大地區銷售全面下滑。

這份數據反映數月前簽約的成交量，並凸顯利率和房價提高怎麼拖慢房地產動能。產生更強工資成長的勞動市場進一步進展，將有助於重振需求。

紐約Maria Fiorini Ramirez Inc.首席美國經濟師夏皮洛（Joshua Shapiro）在報告出爐前指出：「很難讓天氣效應與基本面隔開，但房市仍處在合理健康的復甦模式。也許去年後半我們所見的部分勁道有些過頭，無論如何都可能稍作修正，只是天氣使修正加重。」

彭博社調查經濟師的預估值，介於450萬戶和490萬戶之間。去年12月的年率維持487萬戶，沒有修正。

這份報告顯示，1月經調整後購屋量年減5.1%。成屋中間價年漲10.7%，來到18萬8900美元。

NAR隨今天的報告公布影響過去3年數據的年度修正。2013年總銷量達509萬戶，與前估相同。

NAR首席經濟學家勞倫斯．尹（Lawrence Yun）今天在數據發布記者會上指出，活動降溫無法全怪在天氣欠佳上，「缺乏餘屋顯然是因素之一，買家想見到更多選擇」。

成屋銷售降幅最大的西部滑落7.3%，其次是中西部的7.1%。（譯者：中央社尹俊傑）1030221

……..文章來源：按這裡

---